מתכננים לקחת משכנתא? זה צעד גדול, ואחד החשובים ביותר שתעשו בחייכם. בין שלל המושגים והמספרים שזורקים עליכם, אחד הבולטים (וגם המשפיעים ביותר) הוא "יחס החזר". אל תתנו למונח הזה להפחיד אתכם – אנחנו כאן כדי לפשט אותו ולהראות לכם איך הוא יכול לעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
הפעם נסביר לכם מהו יחס החזר, איך הוא מחושב, ולמה הוא קריטי לתכנון המשכנתא שלכם. הכנו לכם מדריך מקיף שיעזור לכם להבין את המשמעות האמיתית של המספר הזה, ויגרום לכם להרגיש הרבה יותר בטוחים בתהליך לקיחת המשכנתא.
מה זה בכלל יחס החזר?
יחס החזר (נקרא גם DTI – Debt-to-Income Ratio) הוא מדד שמבטא את היחס בין סך ההחזרים החודשיים שלכם (כולל המשכנתא החדשה) לבין ההכנסה החודשית הכוללת שלכם. במילים פשוטות, הוא מראה איזה חלק מההכנסה שלכם הולך לתשלום חובות.
יחס החזר: יחס בין ההחזרים החודשיים שלכם להכנסה הכוללת שלכם.
תחשבו על זה כמו על עוגה: ההכנסה שלכם היא העוגה כולה, והחלק שאתם מקדישים לתשלום חובות הוא הפרוסה. ככל שהפרוסה גדולה יותר, כך נשאר לכם פחות כסף לדברים אחרים – בילויים, חופשות, חיסכון לעתיד, ועוד. לכן, הבנקים רוצים לוודא שהפרוסה הזו לא גדולה מדי, כדי שלא תתקשו לעמוד בהחזרים של המשכנתא.
למה יחס החזר חשוב כל כך?
יחס ההחזר הוא כלי חשוב גם עבורכם וגם עבור הבנק. עבורכם, הוא מאפשר להעריך בצורה ריאלית את היכולת שלכם לעמוד בהחזרי המשכנתא מבלי להיכנס ללחץ כלכלי. עבור הבנק, הוא אינדיקטור מרכזי להערכת הסיכון במתן ההלוואה. ככל שיחס ההחזר גבוה יותר, כך גדל הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים, ולכן הבנק עשוי להקשיח את תנאי ההלוואה או אפילו לדחות את הבקשה.
הנה כמה סיבות נוספות לחשיבות יחס ההחזר:
- קבלת אישור למשכנתא: בנקים בוחנים את יחס ההחזר שלכם בקפידה. יחס החזר נמוך מגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא בתנאים טובים.
- תנאי המשכנתא: יחס החזר גבוה עלול להוביל לתנאי משכנתא פחות נוחים, כמו ריבית גבוהה יותר או תקופת החזר קצרה יותר.
- ניהול תקציב נכון: חישוב יחס ההחזר עוזר לכם להבין כמה כסף אתם יכולים להקדיש למשכנתא מבלי לפגוע באיכות החיים שלכם.
- מניעת הסתבכות כלכלית: יחס החזר גבוה מדי עלול להוביל לקשיים בתשלום המשכנתא, פיגורים ואף עיקולים.
איך מחשבים יחס החזר?
חישוב יחס ההחזר הוא פשוט יחסית. כל מה שאתם צריכים זה את סך ההחזרים החודשיים שלכם ואת ההכנסה החודשית הכוללת שלכם.
הכנסה חודשית ברוטו: סך ההכנסה שלכם לפני ניכוי מסים והפרשות.
החזרים חודשיים: תשלומים חודשיים על הלוואות, משכנתאות קיימות, כרטיסי אשראי וכו'.
הנה הנוסחה:
יחס החזר = (סך ההחזרים החודשיים / הכנסה חודשית ברוטו) * 100
לדוגמה:
נניח שההכנסה החודשית שלכם היא 15,000 ש"ח, ויש לכם הלוואה לרכב עם החזר חודשי של 1,000 ש"ח. אתם מתכננים לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה יהיה 5,000 ש"ח.
סך ההחזרים החודשיים שלכם יהיה 6,000 ש"ח (1,000 + 5,000).
יחס ההחזר שלכם יהיה (6,000 / 15,000) * 100 = 40%.
מה נחשב ליחס החזר "טוב"?
אין תשובה חד משמעית לשאלה הזו, מכיוון שהיא תלויה בגורמים רבים, כמו גובה ההכנסה, מספר הנפשות במשפחה, הוצאות קבועות אחרות, מדיניות הבנק, ועוד. עם זאת, אפשר לתת קווים מנחים כלליים:
- יחס החזר נמוך מ-36%: נחשב ליחס החזר טוב מאוד. הוא מעיד על כך שיש לכם מספיק כסף פנוי להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות ולחסוך לעתיד.
- יחס החזר בין 36% ל-43%: נחשב ליחס החזר סביר. הבנקים עשויים לאשר לכם משכנתא, אך ייתכן שידרשו ביטחונות נוספים או יציעו תנאים פחות נוחים.
- יחס החזר בין 43% ל-50%: נחשב ליחס החזר גבוה. קבלת משכנתא במצב כזה תהיה קשה יותר, ותדרוש הוכחה ליציבות כלכלית גבוהה.
- יחס החזר מעל 50%: נחשב ליחס החזר גבוה מאוד. הבנקים לרוב יימנעו מלתת משכנתא במצב כזה, מכיוון שהסיכון שלכם לא לעמוד בתשלומים גבוה מדי.
חשוב לזכור שהבנקים לוקחים בחשבון לא רק את יחס ההחזר, אלא גם גורמים נוספים, כמו היסטוריית האשראי שלכם, ההון העצמי שיש לכם, והערכת השווי של הנכס שאתם רוצים לרכוש.
היסטוריית אשראי: תיעוד של התנהלותכם הפיננסית בעבר, כולל הלוואות, כרטיסי אשראי וכו'.
הון עצמי: הסכום הכספי שאתם משקיעים ברכישת הנכס, ולא ממומן על ידי המשכנתא.
איך לשפר את יחס ההחזר שלכם?
אם יחס ההחזר שלכם גבוה מדי, אל ייאוש! יש כמה דברים שאתם יכולים לעשות כדי לשפר אותו:
- הגדלת הכנסה: הדרך הטובה ביותר לשפר את יחס ההחזר היא להגדיל את ההכנסה החודשית שלכם. זה יכול לכלול קבלת קידום בעבודה, מציאת עבודה נוספת, או פתיחת עסק צדדי.
- הקטנת חובות: נסו לסגור הלוואות קיימות, כמו הלוואה לרכב או חובות בכרטיסי אשראי. ככל שיהיו לכם פחות החזרים חודשיים, כך יחס ההחזר שלכם יהיה נמוך יותר.
- הגדלת ההון העצמי: ככל שתביאו יותר כסף מהבית, כך תצטרכו לקחת משכנתא קטנה יותר, וההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
- פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר: פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר תקטין את ההחזר החודשי, אך תגדיל את סך הריבית שתשלמו לאורך זמן.
הנה טבלה שמסכמת את ההשפעה של שינויים שונים על יחס ההחזר:
| פעולה | השפעה על יחס ההחזר | הערות |
|---|---|---|
| הגדלת הכנסה | ירידה | מומלץ ביותר |
| הקטנת חובות | ירידה | מומלץ |
| הגדלת הון עצמי | ירידה | מומלץ |
| מחזור משכנתא | ירידה | יכול להקטין את ההחזר החודשי |
| פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר | ירידה | זהירות, מגדיל את סך הריבית |
טיפ בונוס: ייעוץ מקצועי
תהליך לקיחת המשכנתא יכול להיות מורכב ומבלבל. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, שיעזור לכם להבין את המשמעות של יחס ההחזר עבורכם באופן אישי, וימצא עבורכם את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים וליכולות שלכם.
החלטות חכמות יותר עם יחס החזר נמוך
הבנת יחס ההחזר היא קריטית לתכנון פיננסי נכון וללקיחת משכנתא אחראית. על ידי שיפור יחס ההחזר, תוכלו להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא בתנאים נוחים, ולמנוע הסתבכות כלכלית בעתיד. קחו את הזמן לחשב את יחס ההחזר שלכם, ופעלו כדי לשפר אותו לפני שאתם ניגשים לבנק. זה ישתלם לכם בטווח הארוך.
המאמר הזה נועד לתת לכם נקודת פתיחה מצוינת, אבל כל מקרה הוא ייחודי. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ מותאם אישית שיעזור לכם לעשות את הצעד הגדול הזה בביטחון.